Área Metropolitana do Porto
Desalinhamento entre oferta e procura explica subida dos preços da habitação no Norte, conclui estudo
A Região Norte não enfrenta uma escassez global de habitação, mas sim um desequilíbrio entre os locais onde existe oferta disponível e aqueles onde a procura é mais intensa. Esta é a principal conclusão da mais recente edição do boletim Norte Estrutura, publicada pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte (CCDR NORTE), que analisa a evolução do mercado habitacional na região e alerta para o agravamento das dificuldades de acesso à habitação nos principais centros urbanos.
O estudo, intitulado “O mercado habitacional do Norte: oferta, procura e preços”, conclui que a recente valorização da habitação resulta sobretudo de desalinhamentos territoriais entre a oferta mobilizável e a procura, e não de uma falta absoluta de alojamentos. Além disso, uma parte significativa do parque habitacional existente continua indisponível para residência permanente, reduzindo a oferta efetivamente acessível ao mercado.
Segundo os dados apresentados, em 2025 o Norte contabilizava cerca de 1,94 milhões de alojamentos, um crescimento de 13,2% face a 2001, equivalente a 1,35 alojamentos por agregado doméstico. Contudo, considerando apenas as habitações disponíveis para venda ou arrendamento e as residências habituais, existiam apenas 4,8% mais alojamentos do que agregados familiares, revelando uma margem de disponibilidade bastante reduzida à escala regional.
O relatório evidencia fortes assimetrias territoriais. Na Área Metropolitana do Porto e no Cávado, a disponibilidade de habitação situava-se apenas entre 2% e 4% acima do número de agregados, valores próximos de uma situação de saturação do mercado. Já nas sub-regiões de menor densidade populacional, a oferta disponível ultrapassava os agregados em cerca de 12% a 13%.
Apesar destas dificuldades, o Norte consolidou-se como o principal motor da construção habitacional em Portugal. Entre 2015 e 2025, a região concentrou 47,1% dos fogos concluídos no país, embora o ritmo anual de construção permaneça significativamente abaixo dos níveis registados na primeira década deste século. A reabilitação urbana continua a ter um peso reduzido, com um crescimento de apenas 12,7% entre 2014 e 2025, muito inferior ao aumento de cerca de 170% verificado na construção nova.
No lado da procura, o estudo indica que a atividade do mercado foi impulsionada sobretudo pela mobilidade residencial. Em 2024 e 2025, o número de transações de habitação foi, respetivamente, 6,6 e 4,5 vezes superior ao número de novos agregados familiares, demonstrando que a maioria das operações correspondeu à mudança de residência de famílias já existentes.
A valorização do mercado refletiu-se também no aumento dos preços. Entre 2011 e 2025, o valor mediano da avaliação bancária das habitações na Região Norte aumentou 128%, tendo registado uma subida de 16,8% apenas no último ano. As maiores valorizações ocorreram novamente na Área Metropolitana do Porto e no Cávado.
Esta evolução teve impacto direto na acessibilidade à habitação. Em 2025, a taxa de esforço estimada para adquirir uma habitação de dimensão média por um trabalhador com salário médio atingiu 73,5%, quando em 2011 era de 52,5%. Em municípios como Porto, Póvoa de Varzim e Espinho, o custo da aquisição de uma habitação aproxima-se ou mesmo ultrapassa o rendimento disponível de um trabalhador com salário médio.
Perante este cenário, a CCDR NORTE defende a adoção de políticas públicas territorialmente diferenciadas, considerando que o simples aumento da construção não será suficiente para aliviar a pressão sobre o mercado. O organismo considera essencial adequar a oferta aos territórios onde a procura é mais elevada, mobilizar o parque habitacional disponível e melhorar as condições de acesso à habitação.
O boletim Norte Estrutura, lançado em 2017, dedica-se à análise das principais tendências estruturais da Região Norte no contexto nacional.
Fotografia: CCDR NORTE
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